El Congreso considera que los desahucios fueron un error estratégico de la banca: El informe de la comisión sobre la crisis financiera critica el modo en el que los bancos gestionaron los impagos de las hipotecas. @elpais_economia @elpais_espana #Congreso #Banca #Bancos #Desahucios #CrisisFinanciera #Hipotecas @CatSeguros #CatSegurosInforma


Desahucios20190312

Protesta contra un desahucio en un edificio de Madrid. KIKE PARA

La NOTICIA (enlace al artículo original).

Madrid 

El informe sobre la crisis financiera que aprobó la semana pasada el Congreso se pronuncia sobre una de las consecuencias más nefastas que trajo el estallido de la burbuja: los desahucios hipotecarios. De manera rotunda critica el modo en el que la banca gestionó los impagos de las hipotecas durante los años de recesión. Hasta el punto de que los califica de “error estratégico” de las entidades, que acabaron con un amplio stock de viviendas que no sabían cómo gestionar y con una importante pérdida de reputación. Además, los diputados defienden que se deberían haber articulado otros mecanismos para evitar ese daño a la sociedad.

El documento ha sido aprobado con el apoyo de todos los grupos salvo Ciudadanos. Y a propuesta del PP sostiene que durante la crisis faltaron medidas alternativas para enfrentarse al fuerte incremento de la morosidad hipotecaria. “Las entidades tampoco valoraron (en general, aunque sí alguna entidad) motu proprio ofrecer soluciones a sus clientes distintas de los cierres de las operaciones y los posteriores lanzamientos y ejecuciones hipotecarias”, afirma.

E incluso va más allá al apuntar que existían otras opciones que las entidades podían haber adoptado: “En muchos casos, se podría haber facilitado la continuidad de las operaciones y que las familias pudieran seguir manteniendo sus viviendas”.

En el fondo, el informe señala que este modo de proceder resultó hasta contraproducente para los propios bancos: “Las entidades financieras se hacían con un número cada vez mayor de viviendas en un mercado que no tenía salida y en un sector de actividad que ellas desconocían”. De ahí que el texto de las Cortes tilde los desahucios de “error estratégico”. “Afectó de forma negativa a la sociedad y ha generado parte de ese coste reputacional que ahora se convierte en un reto a mejorar”, concluye.

“No tenía sentido. Acumularon inmuebles por los que tenían que soportar gastos de mantenimiento sin poder venderlos. Junto a las preferentes, que supusieron un esparcimiento de las pérdidas por toda la sociedad, ha sido la base del problema reputacional de la banca y les va a costar años recuperarla”, explica Miguel Ángel Paniagua, diputado del PP encargado del informe y exempleado de banca. En su opinión, el enfoque de minimizar los problemas e intentar poco a poco solventarlos obligó a la banca a ir rebañando de todas partes, incluyendo de las ejecuciones hipotecarias.

El Defensor del Pueblo ya advirtió de este hecho al Congreso en un informe fechado en enero de 2012. “Las entidades deberían haber entrado más en las renegociaciones”, argumenta Fernando Zunzunegui, el abogado que elaboró el análisis que sirvió de base para las propuestas del Defensor del Pueblo.

Como explica el magistrado José María Fernández Seijo, en los primeros años de la crisis las entidades apostaron por convertirse en inmobiliarias porque pensaron que el mercado se recuperaría. Pero eso no sucedió. La crisis se alargó mucho más y adquirió mayores dimensiones que la anterior. Se tuvo que recurrir al rescate de Europa. Y ahora las entidades han tenido que ir deshaciéndose de esas viviendas adjudicadas con grandes descuentos cuando podían haberlo resuelto antes con reestructuraciones de la deuda. Así su imagen no habría sufrido tanto y se habrían evitado pleitos en los tribunales, sostiene Fernández Seijo.

“La situación desbordó a todos. Las entidades intentaron negociar porque no tenían nada que ganar al quedarse con un piso. Supone un coste muy elevado para el banco, y más desde las provisiones que impuso Guindos. Como última solución, se ejecutaron las de aquellos que no podían negociar. De lo que hay que culpar a los bancos es de que concediesen crédito en condiciones muy relajadas. Una parte fue crédito bueno que se volvió malo con la crisis. Pero otra parte fueron préstamos en los que no se examinó bien la capacidad de pago y se sobrevaloraron las garantías, algo en lo que sí tuvieron responsabilidad. Por otra parte, los prestatarios también asumieron una responsabilidad al firmar”, razona Juan Fernando Robles, profesor del Centro de Estudios Financieros. En general, fuentes del sector bancario piensan que el Congreso ha alumbrado una especie de Frankenstein, en el que ha salido todo aquello que parecía popular aunque no tuviese sentido.

Sea como fuere, las soluciones paliativas que articuló el Gobierno del PP ya a finales de 2012 solo se referían a personas en riesgo de exclusión social. Lo que, según Fernández Seijo, dejó a la intemperie a las clases medias. De acuerdo con algunas estimaciones, el número de desahucios de primera vivienda podría haber alcanzado durante la crisis el entorno de los 230.000. Y las cifras no empezaron a descender hasta noviembre de 2012, cuando la abogada general de la UE estableció en el caso de Mohamed Aziz que la legislación española no permitía al hipotecado la posibilidad de reclamar, lesionando sus derechos. En 2013, el Tribunal de Luxemburgo publica la sentencia de este caso y deja claro que los jueces pueden intervenir para valorar si hay cláusulas abusivas.

En 2015, el Supremo declara nulas las cláusulas de vencimiento anticipado, aduciendo que una parte no puede dar por vencido el préstamo solo por un incumplimiento leve. Desde entonces, hay unas 80.000 paralizadas a la espera de que se siente un criterio. El próximo 26 de marzo se debería resolver este impasse cuando el Tribunal europeo dictamine sobre las cuestiones prejudiciales planteadas por el vencimiento anticipado de la hipoteca.

La nueva ley de crédito inmobiliario, que ha aprobado el Congreso y que entrará en vigor tres meses después de que se publique en el BOE, endurece los requisitos para que se desaloje. Y además permite que en las hipotecas viejas el cliente pueda elegir a qué esquema se acoge: si al nuevo o al antiguo, que en principio se adaptará a lo que establezca el 26 de marzo el Tribunal de la UE.

MÁS COORDINACIÓN CON LOS SERVICIOS SOCIALES

El informe del Congreso no solo pone el acento en la gestión de la banca. A propuesta de Unidos Podemos e inspirados por la Plataforma de Afectados por la Hipoteca, se recomienda una mayor coordinación entre jueces y servicios sociales para dar soluciones a los desalojos. Y que las Administraciones otorguen una alternativa habitacional adecuada o un alquiler social. “Que los desalojos que afecten a personas sin recursos para procurarse una vivienda alternativa solo se ejecuten después de que haya habido una consulta genuina y efectiva con estas personas y de que las comunidades autónomas y/o los ayuntamientos hayan realizado todos los pasos indispensables, hasta el máximo de sus recursos disponibles, para que las personas desalojadas tengan una vivienda alternativa, en especial en aquellos casos que involucran a familias, personas mayores, niños u otras personas en situación de vulnerabilidad”, dice.

Se exige que se paralicen los de primera vivienda cuando haya menores de edad y no se brinde una alternativa habitacional, en cumplimiento de la Convención sobre los Derechos del Niño. También pide que en todos los contratos para la adquisición de primera vivienda se establezca la responsabilidad patrimonial limitada al importe de los bienes hipotecados. Esta idea haría que no se pudiesen considerar garantías adicionales para lograr la hipoteca, recuerdan fuentes bancarias.


La FUENTE y su comentario.

Santiago Niño (@sninobecerra) twitteó a las 10:04 a. m. on dom., mar. 10, 2019:
Cuando los desahucios comenzaron ya se dijo que la situación podía gestionarse de otra manera; y se repitió; y se fue repitiendo. La pregunta es ¿por qué se hizo como se hizo si la banca contaba con profesionales de altísimo nivel? https://t.co/35gctC4Ce9
(https://twitter.com/sninobecerra/status/1104669351532249089?s=09)


Nuestro comentarista y su comentario.

L. NICOLÁS CENTELLES (@Luis_NICOLAS_C) twitteó a las 10:49 a. m. on lun., mar. 11, 2019:
Una respuesta q Ud ya conoce perfectamente, profesor: los profesionales, q Ud comenta, no eran d altísimo nivel en su mayoría; y, los q sí lo eran, respondían a otros intereses, ¿quizás intentar llevar el sistema hacia una Neo-Esclavitud?, o bien, ¿exculparse d responsabilidades?
(https://twitter.com/Luis_NICOLAS_C/status/1105043028631343104?s=09)


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#10yearchallenge inmobiliario: cómo ha evolucionado la vivienda en España. Al mercado de la vivienda le ha bastado una década para cambiar por completo. Entre 2009 y 2018, las compraventas han aumentado, así como el precio del alquiler. #Idealista #Hipotecas #CompraDeVivienda @CatSeguros #AlquilerDeVivienda #Hogar #CatSegurosInforma #Seguros #MercadoInmobiliario


MercadoInmobiliario20190304


La NOTICIA (Enlace al artículo original).

Al mercado de la vivienda le ha bastado una década para cambiar por completo. Entre 2009 y 2018, las compraventas han aumentado, así como el precio del alquiler. Sin embargo, el precio de la vivienda y la deuda de las familias ligada a la vivienda ha bajado con claridad, al igual que el euríbor a 12 meses o la concesión de hipotecas. Los permisos para construir obra nueva se acercan a los niveles de hace 10 años, mientras que el esfuerzo salarial para adquirir un inmueble lucha por no volver a los mismos. Hacemos un repaso de la evolución del sector aprovechando el movimiento viral 10 years challenge:

1. El precio de la vivienda cae casi un 20%

El precio de la vivienda sigue remontando el vuelo y ya se sitúa alrededor de los 1.590 euros/m2, según los datos del Ministerio de Fomento. Se trata del nivel más alto desde primavera de 2012, aunque sigue lejos no solo de los niveles del punto álgido de la burbuja, sino que también está por debajo de 2009. Por aquel entonces, el m2 de la vivienda libre rondaba los 1.960 euros, por lo que la caída desde entonces alcanza el 19%.

2. Las compraventas crecen un 16%

La compraventa de viviendas se encuentra en máximos de la década. Pasado ya el momento álgido de la burbuja, 2009 fue el primer ejercicio en el que el sector inmobiliario se empezó a tambalear, ‘perder’ unas 140.000 operaciones en solo un año. Las cifras fueron empeorando hasta tocar suelo en 2013, cuando se llevaron a cabo poco más de 312.000 transacciones. Desde 2014 los números empezaron a acompañar hasta llegar a superar las 480.000 compraventas entre enero y noviembre de 2018. A falta de que el INE confirme el cierre del ejercicio, las compraventas ya están en máximos de estos 10 años.

Además de la mejora de las operaciones (actualmente se compran un 16% más de casas que en 2009), otro cambio destacado es que todo el protagonismo se lo lleva actualmente el mercado de la vivienda usada, que supone más del 80% del mercado, mientras que hace una década la obra nueva lideraba las estadísticas. De momento, y a la espera del dato de diciembre, 2018 se convierte en el mejor año para la vivienda usada desde 2007.

3. Se conceden la mitad de hipotecas

El mercado hipotecario es otro de los que más ha notado la mejora del ladrillo: la firma de hipotecas crece con alegría y ya está en su nivel más alto desde 2011, según el INE. Teniendo en cuenta que entre enero y noviembre de 2018 se concedieron algo más de 324.000 préstamos, la mejora desde 2013 alcanza el 62%. Sin embargo, todavía se conceden la mitad de presta  kmos para la compra de vivienda que hace una década. El principal cambio en esta materia es el protagonismo que ha ido cogiendo el tipo de interés fijo (que lleva más de un año cerca representando el 40% de las nuevas formalizaciones) y la inminente llegada de una ley hipotecaria que pretende dar más transparencia y seguridad tanto a los bancos como a los clientes.

4. El euríbor a 12 meses, en negativo

El euríbor rompe la tendencia alcista que hemos visto en las variables anteriores, y es que está a punto de cumplir tres años en terreno negativo. A pesar de que la pasada primavera el indicador de referencia para la mayoría de las hipotecas en España ha iniciado una tendencia al alza (los expertos prevén que entre en positivo en los próximos meses), en 2009 se encontraba por encima del 2,6%. La buena noticia es que la caída en picado del indicador trajo consigo un abaratamiento masivo de las cuotas de las hipotecas de miles de hogares, mejorando así su renta disponible para cubrir otros gastos, el consumo o el ahorro.

5. Baja el esfuerzo salarial para comprar una casa

La fuerte caída del precio de la vivienda ha arrastrado a una de las variables más preocupantes para los hogares: los años de salario que deben destinar a pagar su vivienda. Según los datos del Banco de España, en 2009, pasado el momento álgido de la burbuja, eran necesarios más de 8 años de sueldo para comprar una casa, mientras que actualmente la cifra se sitúa en 7,3 años. Ahora bien, como consecuencia de que el precio de las casas está remontando más rápido que los salarios, esta variable acumula prácticamente dos años de subidas y se aleja de los mínimos de 6,3 años que vimos en 2013.

6. Las familias se quitan 130.000 millones de deuda

Otro dato que sirve para entender el cambio que ha sufrido el sector es el fuerte proceso de desendeudamiento de las familias durante la crisis, que se ha alargado durante los primeros años de recuperación. Según el Banco de España, actualmente los hogares tienen más de 520.000 millones de euros ligados a la vivienda, frente a los más de 678.000 de 2009. En estos 10 años, la cifra se ha reducido un 23%.

7. El alquiler, más caro que en 2009

El precio del alquiler se está estabilizando en los grandes mercados, tras tocar máximos en Madrid y Barcelona en los dos últimos años. A pesar de que se nota cierto freno, el m2 cuesta más que hace una década. Si en 2009 rondaba los 13 euros, actualmente supera supera los 16 euros. En el caso de Valencia, el precio ha pasado de 7,3 euros/m2 a rondar los 9 euros/m2.

8. Los permisos para construir casas vuelven al punto de partida

Durante el último lustro, la construcción residencial está cogiendo ritmo. Los visados de obra nueva podrían acabar el año alrededor de las 100.000 unidades, a años luz de los niveles del boom, pero cada vez más cerca del registrado en 2009. Entonces, según el Ministerio de Fomento, se concedieron algo más de 110.000 permisos, casi cuatro veces más que en el ‘annus horribilis’ de la crisis (en 2013 se concedieron menos de 35.000 visados).

9. El precio del suelo, un 57% más bajo

Si hablamos del sector inmobiliario no podemos olvidarnos de la materia prima: el suelo. A pesar de que en los últimos cinco años, el precio por m2 del suelo urbano situado en localidades de más de 50.000 habitantes se ha encarecido en torno a 50 euros, todavía está muy lejos de los niveles de 2009. Hace una década, el m2 rondaba los 650 euros. El precio actual está todavía más cerca del suelo de la crisis (220,8 euros/m2 en el primer trimestre de 2014) que de los niveles del boom.

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Las toallitas húmedas no son papel higiénico. #PapelHigienico #Salud #ResponsabilidadCivil #Consejos #Hogar #Comunidades #Noticias @CatSeguros #CatSegurosConsejos


ToallitasHumedas20181123Las toallitas que se venden como alternativa del papel higiénico húmedo para WC no se desintegran como el papel higiénico. No deberías tirarlas al WC aunque lo diga en el envase.

La OCU lo comprobó sometiendo a 4 marcas, Húmedo biodegradable de Eroski, Fresh de Scottex, Pure de Colhogar y Bosque Verde de Mercadona, a diversas pruebas de composición y desintegración. Los resultados son reveladores.



Centrándonos en las toallitas húmedas destinadas a adultos que se anuncian como alternativa del papel higiénico clásico (seco). Aseguran haber mejorado su fórmula, además de limpiar mejor, y ahora sí (según ellos), ser biodegradables y desechables por el WC. También insisten en que su composición son 100% celulosa.

Pero ¿son realmente desechables?

Los resultados del laboratorio concluyen que no son desechables por el WC. Estamos ante otro caso de publicidad engañosa.

Las conclusiones del estudio revelan que son toallitas que contienen fibras sintéticas, que no logran disgregarse después de 48 horas de agitación. Por lo que en las escasas horas que tardan en llegar a las depuradoras seguirán causando los mismos problemas que ya conocemos de atascos en los bajantes de edificios y en redes de saneamiento comunitarios.

Puede que algunas hayan mejorado el perfil respecto al estudio anterior. No se quedan tan intactas o enteras como antes, hay mas fragmentos pequeños, pero no llegan a disgregarse por completo.

(Foto: gentileza de OCU)

PROS

Las 4 toallitas sometidas a estudio tienen más proporción de celulosa que las primeras que analizamos y eso ayuda a que con el agua se fragmenten en trozos más pequeños, aunque algunas toallitas siguen quedando mayoritariamente en fragmentos gruesos.

CONTRAS

Ninguna de las toallitas analizadas se dispersa del todo en el agua como sí lo hace el papel higiénico. El riesgo de que sus trozos creen atascos en los conductos y filtros de las depuradoras se mantiene. Por otro lado, siguen llevando fibras sintéticas (microplásticos) que contaminan el agua.

VEREDICTO

No aportan nada nuevo. Mejor seguir usando el papel higiénico. Pero si las usas,tíralas a la basura y nunca al inodoro.


(Enlace al artículo original)


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La compra de vivienda en España depende más de las #Hipotecas que durante los años de la #BurbujaInmobiliaria. #CatSegurosInforma #Noticias

CompraViviendaHipotecas

Ni en 2007. Ni antes. Ni nunca. Las nuevas operaciones reflejan que el importe de las hipotecas está alcanzando una proporción sin precedentes con respecto al valor de las casas. Sorprendente, tal vez, pero real.
Pedro Calvo / Invertia

 

El Informe trimestral de la economía española difundido este miércoles por el Banco de España (BdE) contiene una sorpresa interesante: el peso de la hipoteca sobre el valor de la vivienda nunca había sido tan alto. Jamás. Ni siquiera durante el ‘boom’ inmobiliario y crediticio que precedió a la crisis.

“La relación préstamo/valor (RPV) media de los nuevos préstamos hipotecarios ha ido aumentando desde 2013, situándose a finales en 2017 en el 65,6%, el nivel más alto desde que existen datos de esta serie”, apunta la entidad gobernada ya desde este mes por Pablo Hernández de Cos. La serie a la que hace referencia comienza en el año 2004, con lo que sí recogió los datos de los ‘años de la locura’. De hecho, ese 65,6%, que ha tenido continuidad en el arranque de 2018 con una proporción del 65,5%, rompe el récord con el que se inició la secuencia, el 65,3% registrado en el primer trimestre de 2004.

Además de suponer una proporción sin precedentes, se encuentra claramente por encima de la media registrada desde 2004, que se limita al 61%. Con el aditivo de que ya supera en 10 puntos porcentuales la relación vigente en septiembre de 2009, cuando cayó al 55,4% en pleno pinchazo de la burbuja.

LOS MOTIVOS

Fuentes del sector financiero explican que la llamativa RPV actual se fundamenta en tres motivos principales. El primero, la creciente actividad hipotecaria, con una demanda mayor al calor de la recuperación económica y de los bajos tipos de interés, con los oficiales en el 0%, y con una oferta bancaria más preparada y dispuesta para satisfacer esa demanda. El segundo, la menor propensión a dar entradas altas en el momento de la compra, bien porque financieramente se entiende que es mejor aprovechar los tipos actuales para endeudarse barato, bien porque, como secuela de la crisis, hay menos capacidad para hacerlo.

Y el tercero, unos precios de la vivienda que, si bien están rebotando, tampoco lo están haciendo de manera lineal en todas las regiones ni a ritmos que los devuelvan a los niveles previos a la crisis. Según los datos del Ministerio de Fomento, el precio medio del metro cuadrado de la vivienda libre se sitúa en los 1.567 euros, el más alto desde 2012 y más de 200 euros por encima de los datos de 2014, pero muy por debajo de los 2.100 euros alcanzados en 2008.

¿Y no será consecuencia de que las entidades cada vez dan más hipotecas de hasta el 80% el 90% o el 100% del precio? Por ahora, no, según aclara el propio BdE. “[Esa relación del 65,6%] no ha venido acompañada de un incremento de la proporción de nuevas hipotecas de mayor riesgo, esto es, aquellas que tienen una RPV superior al 80%”, precisa la entidad. Según sus propios datos, actualmente la cuota de hipotecas que superan el 80% del valor de la vivienda se encuentra en el 14,5%, cuando en 2016, por ejemplo, superó al 15% y en 2013 incluso el 17%.

O lo que es lo mismo, esa proporción superior al 65% del valor de la vivienda no responde a un segmento concreto y extremo que eleve la media, sino que encaja con una tendencia general en la que las hipotecas cada vez tienen un protagonismo mayor en la transacción. Es decir, una situación extendida en la que no hace falta que se alcance o se supere el 80% para incrementar la media. Y que concuerda con esa mayor disposición por parte del sector para abrir el ‘grifo’ de los préstamos. “Las contestaciones recibidas a la edición de enero de la Encuesta sobre Préstamos Bancarios señalan que las entidades volvieron a relajar los criterios de aprobación de préstamos a las familias durante el último trimestre de 2017 en ambos segmentos (compra de vivienda, y consumo y otros fines)”, constata el BdE.

Aunque el mayor peso de la hipoteca con respecto al precio de la vivienda puede incrementar la vulnerabilidad de las familias cuando los tipos empiecen a subir, este riesgo queda atenuado por el peso que las hipotecas a tipo fijo están alcanzando en el mercado español. Según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), en abril el 39,4% de las hipotecas constituidas sobre viviendas fueron suscritas a tipo fijo. Hace dos años, esa proporción era inferior al 15% y hace cinco no llegaba ni al 10%. De hecho, el creciente peso de las hipotecas fijas es otros de los factores que está incidiendo en el incremento de la RPV.

CRECE EL ESFUERZO FINANCIERO

Además, la última remesa de datos de vivienda del Banco de España también evidencia que el precio de las casas, si bien sigue lejos de los máximos de la burbuja, está subiendo a ritmos más rápidos que los ingresos de los hogares. Con datos del primer trimestre de 2018, el precio de la vivienda equivale a 7,2 años de la renta bruta disponible de los hogares, el dato más alto desde 2011.

Durante los años más ‘calientes’ de la burbuja, esta proporción llegó a crecer hasta los nueve años de 2007. Y luego, como consecuencia del pinchazo de los precios durante la recesión, descendió hasta los 6,3 años. En 1987, cuando el BdE inició la serie histórica de esta ratio, se limitaba a tres años. Desde entonces, la media histórica se sitúa en los 5,6 años.


(Enlace al artículo original)


 

Hacia Viena pasando por Berlín: ¿hay que intervenir el mercado del alquiler? #CatSegurosInforma #Noticias

Expertos y políticos sopesan cuáles son las mejores medidas para neutralizar el alza salvaje de precios que estamos experimentando en los últimos años

Alquileres

Nunca ha sido más caro alquilar un piso en España que hoy. El año pasado se registraron subidas en todas las comunidades autónomas, sin excepción, con picos significativos en Canarias e Islas Baleares, donde las rentas se disparan un 28% y un 22% respectivamente, o Andalucía, que espoleada por el ‘boom’ de Sevilla y Málaga crece un 15,5%.

No obstante, el golpe más duro lo están recibiendo los inquilinos que firmaron justo antes de la reforma de la LAU en 2013 y cuyos contratos de cinco años expiran ahora. Este grupo se enfrenta a un mercado completamente distinto al que conoció: Madrid, la ciudad más poblada, es un 32% más cara, mientras que Barcelona, que tiene el metro cuadrado de alquiler más caro de España, se anota una subida del 48% en cinco años. Esto significa, a grandes rasgos, que si usted vive en la Ciudad Condal y paga 800 euros, su casero le negociará la renovación a partir de 1.150. Y algunos caseros no se lo piensan demasiado.

Así, miles de españoles cuyas rentas siguen en los niveles de la crisis están abandonando los inmuebles en los que han vivido los últimos años en busca de refugio a las afueras —cuyos precios crecen incluso más rápido que los del centro—, de donde también tendrán que salir en tres años. Y lo peor es que el fenómeno de expulsión no ha hecho más que comenzar, pues los expertos coinciden en que nos encontramos en los albores de la recuperación y que el precio del alquiler todavía no ha tocado techo.

Este periódico ha consultado a distintos agentes del sector inmobiliario, así como a expertos independientes, acerca de si ha llegado el momento de intervenir el mercado del alquiler en favor de los ciudadanos. La respuesta, claro, depende de a quién se pregunte. Para el Sindicat de Llogaters, la principal plataforma de inquilinos de Barcelona, no hay duda: “Se han de tomar medidas contra la especulación, es obvio. Este mercado no funciona según la teoría clásica de la economía, porque está muy tensionado por los fondos, que rompen los precios al alza y generan una expectativa de revalorización irreal, y por otro lado el alquiler turístico, que se nos vendió como economía colaborativa y está controlado por grandes propietarios”, dice Jaime Palomera, uno de sus portavoces.

Los inquilinos de Barcelona, que soportan la mayor presión de todo el país, creen que el detonante de los alquileres ha sido la reforma de la LAU: “El cambio legislativo de 2013 no lo pidió nadie. Ni la Cámara de la Propiedad, ni siquiera el colegio de administradores de la propiedad tenía esta petición, porque esta es una reforma hecha a medida de la banca, que en 2013 estaba hasta arriba de inmuebles y no sabía cómo darles salida. Además, se eliminó la referenciación al IPC a la hora de actualizar los contratos, dando rienda suelta a la especulación más salvaje”, continua Palomera. “Nos vendieron que la ley iba a flexibilizar el mercado, que iba a hacer crecer el parque de vivienda y a bajar los precios, y al final ha sucedido que no hay más oferta, pero los precios están disparados y las socimis se han hecho con un montón de inmuebles”.

Los pisos propiedad de los bancos y fondos de inversión inmobiliaria se han convertido en el bulto sospechoso de todas las comunidades de vecinos de España, que se han familiarizado a la fuerza con el Registro de la Propiedad en su afán de poner nombre a los inmuebles vacíos. A las socimis se las culpa de estar detrás de fenómenos como la turistificación, los #narcopisos y el alza de precios en el mercado. “En 2012 se allanó el camino para que las socimis entrasen en tromba en España al eximirles del impuesto de sociedades. Ahora, solo en España, tenemos dos socimis en el Ibex y otras 40 en el Mercado Continuo. Son sociedades que buscan la máxima rentabilidad en el menor tiempo posible, de modo que terminan creando una burbuja. Por ejemplo, se nota mucho en los anuncios de pisos: estos fondos, que funcionan con intermediarios, siempre ponen precios fuera de mercado, tratando de empujar el techo hacia arriba”, relatan desde el Sindicat de Llogaters.

Al respecto, es llamativo el caso de Raquel, una usuaria de Airbnb que tenía 150 pisos en alquiler turístico en la zona de Lavapiés, en Madrid. Los vecinos organizaron una batida el verano pasado para encontrar a la vecina misteriosa y finalmente descubrieron que Raquel era un sobrenombre utilizado por una de las empresas de Wyndham Worldwide, la mayor cadena hotelera del mundo. O el del inmueble que desencadenó la epidemia de narcopìsos en Puente de Vallecas, una propiedad de un fondo buitre de Blackstone que no ha tenido inquilinos de pago en siete años y tampoco ha mostrado interés en desalojarlo. Estos fondos compraron cuando los precios estaban bajos y en muchos casos prefieren esperar a que vuelvan a subir con los inmuebles vacíos a enfrentarse a deterioros o largos desahucios. “En realidad, son los únicos que pueden permitirse tener activos sin utilización, porque en un particular es impensable. Los fondos saben que sacando pisos del mercado crean una falsa sensación de escasez que dispara los precios”, dice Palomera.

En Madrid, el Sindicato de Inquilinas apuesta por ir hasta las últimas consecuencias ante un piso sin uso: “Las viviendas vacías son una irresponsabilidad tal y como está la situación. Queremos que se elabore un censo de propiedad sin inquilinos para saber la magnitud del problema. Si de verdad hay 150.000 pisos sin usar en Madrid, como se estima, es obligación de las instituciones ayudar a reformarlos, si hace falta, y sacarlos al mercado.Y, en último caso, expropiarlos, porque la vivienda no puede ser una mercancía más”.

Los últimos datos publicados, en 2012, indican que en España había en torno a 3,5 millones de casas cerradas, casi las mismas que se dedican al alquiler y un 13% del total de inmuebles. La alcaldesa Colau ha sido una de las primeras en crear un censo municipal de vivienda vacía y gravar a los propietarios, una medida impugnada por el TSJC apenas a un mes del arranque. Para Gonzalo Bernardos, profesor de Economía de la Universidad de Barcelona, la solución no es gravar, sino estimular el mercado: “¿Pero por qué están esos pisos vacíos? ¡Porque al propietario no le sale rentable alquilarlos! Es que tenemos un serio problema de rentabilidad en el alquiler en el centro de las grandes ciudades; la publicidad se harta de decir que puedes obtener un 6% o un 7%, pero siempre hablan en bruto. La realidad, y es un cálculo que hago a menudo con mis alumnos, es que después de impuestos, tasas e imprevistos, apenas te quedas con un 3,5%. Hay que invertir en las afueras, el centro de Madrid y Barcelona ya no es rentable en alquiler residencial”.

Sigue el economista, contrario a intervenir el mercado: “Hay que crear confianza en el propietario, que conciba el alquiler como un sector atractivo. Hay que devolver la duración de los contratos antes de la reforma, que ha sido funesta para los inquilinos, y también hay que agilizar los desahucios. No puede ser que el inquilino te impague y no puedas hacer nada, como sucede a menudo, son situaciones que se alargan años. De hecho, se están imponiendo el uso de los seguros contra impago, que te cubren hasta un año de cuotas y se preocupan de que el desahucio sea lo más rápido posible con tal de no perder más dinero”.

El modelo berlinés

En cuanto a las soluciones, todos coinciden en que lo ideal es ir hacia Viena, aunque hay discrepancias sobre si hacer parada en Berlín. La capital alemana estableció en julio de 2015 la ‘Mietpreisbremse’, o ley de “freno del precio de alquiler”, que marcó topes en las rentas, según un índice general establecido y actualizado por un observatorio público. Los propietarios que cobran por encima de la media de su zona son castigados fiscalmente, a menos en el caso de que sea un piso céntrico, en una de las zonas de especial protección: en esos casos, la ciudad prohíbe incrementar el precio más de lo indicado. Como puede comprobarse en el gráfico inferior, Berlín ha conseguido en dos años estabilizar las subidas del alquiler, que en 2012 fueron de un 33% y en 2013, del 19%, sin desalentar a los propietarios, que mantienen una oferta similar a antes de la medida.

Barcelona es una convencida del esquema berlinés: “Estamos trabajando por mejorar el acceso al alquiler en varios frentes”, dice a este periódico Josep Maria Montaner, concejal de Vivienda del ayuntamiento: “Y, en cuanto a las medidas de choque, estamos convencidos de que unos máximos como establece Berlín pueden ser una solución”. Montaner indica que el índice de precios publicado el pasado verano por la Generalitat podría ser la referencia, “pero nos gustaría que tuviera un peso más que orientativo, que por ejemplo bonificase fiscalmente a los propietarios que funcionan dentro de esos márgenes”.

El concejal considera que Barcelona tiene un problema grave con el alquiler y que debe ser la propia ciudad la que lo solucione, pese a que no tenga competencias para ello, como le recordó el TSJC a Colau con los pisos vacíos. “Es verdad que la competencia de vivienda no la tiene la ciudad, sino el Estado y el Gobierno autonómico, pero el problema es nuestro y lo vivimos nosotros. Los ciudadanos nos reclaman a nosotros y tienen razón. Y la Generalitat nos apoya a la hora de pedir infraestructura en Madrid, pero a la hora de invertir es distinto. En las compras recientes de vivienda para ampliar el parque público, más de 200 en los últimos meses, el ayuntamiento ha puesto el 90% y la Generalitat el otro 10%”, explica Montaner. Ayuntamiento y Generalitat trabajan, además, en una ley que circunvale a nivel autonómico la reforma de la LAU,“que está inspirada, vamos, que es casi idéntica, al modelo alemán en general y al berlinés en concreto”, concluye el concejal.

El Ayuntamiento de Madrid, una vez más, ha preferido no hacer comentarios.

Como bien apuntaba Bernardos hace cuatro párrafos, las agencias aseguradoras del alquiler están haciendo su agosto con el #SeguroDeProteccionIntegralDelArrendador:  solo el año pasado crecieron un 25%, impulsadas por el crecimiento de la demanda y la seguridad de los propietarios, que se ven en una posición tan poderosa como para repercutir los servicios de intermediación a sus inquilinos: “Partamos de la base de que yo pienso que al mercado hay que dejarle andar solo. En España somos muy así, a la mínima que hay un desajuste nos volvemos locos por intervenir y, cuando eso sucede, lo único que generamos son inoperancias que hacen subir los precios”, sostiene Antonio Carroza, consejero delegado de Alquiler Seguro. “Y de todas las intervenciones que se barajan, el límite de precios es una barbaridad, una de las mayores locuras que he oído. En Berlín puede funcionar, pero esto es España, el reino de la picaresca. Si limitas los precios, los propietarios comenzarán a cobrar un suplemento sin declarar, como ha sucedido en otras ocasiones”.

Gonzalo Bernardos tampoco avala los topes: “Encarecerán los alquileres. Hay propietarios que van a dejar de ver rentable sacar sus inmuebles en alquiler y los van a vender. Decrecerá la oferta y aumentará aún más la demanda, el desequilibrio será mayor. Además, ya vivimos una época de control de los alquileres durante la dictadura, en la que al inquilino no se le podían repercutir ni las mejoras que se hacían en los pisos. ¿Y eso a qué condujo? En el caso de Barcelona, en los años cuarenta, la gran mayoría de la vivienda era de alquiler, mientras que en los setenta estaba en torno al 25%. Ese negocio dejó de ser rentable y los inversores lo abandonaron”.

“Siempre que se habla de control de precios del alquiler surge el fantasma del sistema franquista, el de los alquileres de renta antigua que se perpetúan durante muchos años y sucede que el propietario no está interesado en mantener el edificio porque es un negocio ruinoso”, responde Álvaro Ardura, profesor de Urbanismo en la Politécnica de Madrid. “No se trata de eso, sino de frenar un mercado que está desbocado. Los alquileres en Centro, en Madrid, según datos de Idealista, crecen un 36% en cuatro años, esto no lo aguanta nadie. Las grandes ciudades deberían tener el amparo de leyes estatales, algo parecido a una Ley de Capitalidad ampliada que se lleva tiempo pidiendo para Madrid, o leyes específicas de vivienda que permitan acotar, en el tiempo y en el espacio, dónde se está desmandando el mercado, especialmente de alquiler. Se pueden establecer condiciones objetivas ‘a priori’ para su aplicación, como en Berlín, donde la ley se aplica con un Gobierno federal conservador”.

Los sindicatos de inquilinos de Madrid y Barcelona también son favorables al control de precios, pero piden que los índices no solo se computen por el estado del inmueble y la zona, sino también por la tasa de paro y el nivel de renta de los alrededores. “También que ese índice sea vinculante y que no se bonifique fiscalmente a los que los cumplan, sino que se castigue a los que no, porque entonces estaríamos pagando el alquiler con dinero público”, explica Jaime Palomera.

El objetivo es Viena

​Si Berlín es un torniquete para frenar la hemorragia, Viena es el bálsamo que lo cura todo, el espejo en el que todas las ciudades quieren reflejarse. La capital austriaca ha conseguido rebajar un 8% el alquiler en un escenario de subidas generalizadas promocionando viviendas de altas prestaciones sin necesidad de imponer topes. “Casi todos coincidimos en que lo ideal es el modelo vienés, pero a veces no nos acordamos de que llevan trabajando este sistema desde los años veinte. Y que entre 1920 y 1930 promovieron 60.000 viviendas de alquiler público”, recuerda Ardura.

A grandes rasgos, el mercado del alquiler de Viena está dividido en tercios: uno privado, uno público y otro mixto con participaciones del tercer sector. De este modo, ante una eventual burbuja de precios, es el 66% del mercado el que presiona sobre un 33%, el sector privado, para controlarlo. “¡Claro que nos gustaría disponer de las herramientas de las que dispone Viena! Y vamos de camino a ese modelo, lo que sucede es que es un modelo a largo plazo, quenecesita de años de trabajo e inversión“, explica el concejal Montaner.

En realidad, España es, junto a Grecia, uno de los países de la Unión Europea que más lejos están del modelo austriaco. El parque público del alquiler supone el 1% del total, ocho puntos porcentuales por debajo de la media comunitaria y a años luz de Dinamarca o Reino Unido, que poseen la quinta parte del mercado. “Por ciudades, la situación de Madrid es mucho peor que la de Barcelona, porque la capital nunca ha tenido una estructura de vivienda pública para alquilar, y lo poco que tenía, lo vendió en la crisis. Entre 1999 y 2015, la Empresa Municipal para la Vivienda y el Suelo (EMVS) promovió solo 3.640 pisos para el alquiler en Madrid; hasta esta legislatura, el ayuntamiento se había centrado en promover para venta”, afirma Ardura.

En 2013, la EMVS madrileña estuvo a punto de quebrar fruto de las deudas acumuladas durante la burbuja inmobiliaria. Para equilibrar las cuentas, y en un solo año, la alcaldesa Botella vendió el 25% del parque de vivienda municipal, entre ellas 1.800 viviendas de alquiler social al fondo buitre Blackstone. A la ciudad le quedan alrededor de 6.000 viviendas destinadas al alquiler social, que pagan una renta media de 200 euros, pero tiene una lista de espera de 20.000 peticiones.

Barcelona dispone de 8.500 viviendas y está comprando nuevos inmuebles para ponerlos en alquiler. “Ampliar el parque de vivienda pública es uno de nuestros compromisos. Mientras, en lo urgente, en Barcelona llevamos dos años con un programa de ayudas al alquiler financiado entre el ayuntamiento, la Generalitat y el Gobierno español. Son 9.000 familias que, por la situación del incremento de precios, no llegaban para pagar la renta, y se les dan hasta 300 euros al mes durante un año”, dice el concejal de Vivienda de la ciudad.

El profesor Ardura es favorable a la ampliación, pero pide más regulación: “No tiene sentido una inversión pública sin control. En Madrid hemos rehabilitado varios barrios del centro, como Malasaña o Lavapiés, con el dinero de todos y, acto seguido, los propietarios han sacado los pisos a la venta por el doble que antes o han disparado los alquileres. Hemos invertido un capital público y no hemos obtenido ninguna contrapartida”. También le ve un potencial limitado a la medida: “A Barcelona están llegando socimis con un poder adquisitivo que, con facilidad, puede exceder la capacidad económica del ayuntamiento, entonces esto es una lucha desigual. Además, no tributan nada, de modo que ven la inversión como un caramelito”. Para el Sindicat de Llogaters, la clave es que el Gobierno central sume fuerzas con los municipios: “La ampliación del parque de vivienda de alquiler social tiene que depender del Estado. Es el Gobierno central el que tiene que dotar a los ayuntamientos de fondos para desarrollar sus parques, porque en este momento está dedicando solo un 0,065% del presupuesto a la vivienda”.

Concluye el economista Gonzalo Bernardos: “Los mejores alcaldes no hacen vivienda pública, sino que ofrecen suelo para que se edifique en su municipio. ¡Porque la morosidad en la vivienda pública es muy importante! Los políticos no quieren hablar de este tema, porque es muy espinoso, pero en privado te reconocerán que es un dramón. Porque no solo están los que no pueden pagar, sino también los que no pagan porque no quieren, porque saben que el ayuntamiento no los va a desahuciar. En España solo hicieron vivienda pública de alquiler las cajas de ahorros, y se las sacaron todas durante los años ochenta. Ahora no hay parque público y, lo que es peor, las ciudades de Madrid y Barcelona apenas tienen suelo. La forma de crear pisos en alquiler no es como hace Ada Colau, que compra edificios por un dineral, sino fomentando que los privados los construyan… o utilizando todas esas viviendas que tiene la Sareb. Hemos rescatado a un montón de cajas de ahorros y no nos han dado nada. ¿Por qué esos inmuebles no pasaron a estar gestionados por sus respectivos ayuntamientos? En este escenario, en el caso de las pequeñas ciudades, estaríamos hablando de alquileres en torno a 50 euros”.


(Enlace al artículo original)


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5 cosas que debes saber del #ContratoDeCompraVenta de una vivienda. #CatSegurosInforma #Legal

CompraVentaVivienda

El #ContratoDeCompraVenta de una vivienda es uno de los más importantes que se firman a lo largo de la vida, por las ilusiones que se depositan en él y por la inversión que supone.

Además, la mayoría de los que dan el paso lo hacen una vez en la vida, con lo que eso de aprender del error se complica. Para que te enfrentes a este contrato con tranquilidad, te damos 5 claves con las que no se te escapará ningún detalle.

He encontrado la casa que buscaba ¿es momento de firmar?

Solo si has comprobado que todo está en orden. Ese todo no incluye únicamente el estado de la vivienda. ¿Sabes si quien te la oferta es el único propietario?, ¿está libre de cargas?, ¿tiene certificado de eficiencia energética? Y la comunidad, ¿está el vendedor al día con las cuotas? Si has respondido con algún no, no firmes todavía. Antes solicita una #NotaSimple al #RegistroDeLaPropiedad, que te aportará buena parte de la información que necesitas y reclama al vendedor los documentos que demuestren estos aspectos.

¿Has suscrito un #PreContratoDeCompraVenta?

Esta cuestión es importante porque si antes de la firma del contrato suscribiste algún acuerdo previo (de señal, de arras…) puedes haber quedado obligado a firmar el contrato sean cuales sean tus circunstancias. Salvo si suscribiste un precontrato que indicaba que comprador y vendedor tenían derecho a echarse atrás sin consecuencias (arras penitenciales), tendrás que cumplir lo pactado incluso si pensabas que ibas a obtener financiación del banco y te la han rechazado. En estos casos, no solo perderás el anticipo, sino que el vendedor podría reclamar que cumplas el acuerdo y le indemnices.

¿Qué incluye un contrato y quien lo firma?

Si vas a comprar un piso nuevo, lo hará el administrador o apoderado del negocio, mientras que si la compraventa es entre particulares lo tendrán que firmar todos los propietarios (también en herencias y en viviendas en gananciales).

El contrato tendrá que incluir las siguientes partes:

  • Identificación de las partes.
  • Descripción de la propiedad. 
  • Estatutos de la comunidad y penalizaciones en caso de que una de las partes no cumpla sus obligaciones (para el vendedor, entregar la propiedad y, para el comprador, pagarla).

Además, el contrato debe incorporar el precio pactado y la forma de pago; así como la distribución de los gastos derivados de la operación.

¿Es obligatorio firmar ante notario?

No, pero sí recomendable. Un contrato privado es válido para formalizar la compraventa, pero a la hora de acudir al registro para inscribir la compra y que la vivienda figure a tu nombre necesitarás que ese contrato se haya elevado a escritura pública ante notario. Además, el trámite ante notario añade un plus de seguridad.

¿Hay que seguir más pasos tras el contrato?

Sí. Tras la firma tendrás que pagar los #Impuestos derivados de la compra: el #IVA, si es vivienda nueva, o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, para vivienda usada. Con el justificante de la liquidación del tributo podrás acudir al Registro para inscribir la compra. Una última cosa a la que debes prestar atención: los defectos de la obra o vicios ocultos. Si encuentras alguno, podrás reclamar en los seis meses posteriores a la venta si es un piso de segunda mano. Para vivienda nueva, contarás con entre uno y diez años en función del problema que exista.

Si se tienen en cuenta estos aspectos, la firma del contrato no debería resultar problemática. Sin embargo, acudir a un abogado o a una agencia inmobiliaria que cuente con expertos es recomendable para que se realice con plenas garantías.


(Enlace al artículo original)


Nuestro #SeguroDeProteccionJuridica familiar te permitirá solucionar estos casos y otros muchos.


 

#SeguroDeHogar: ¿qué #Siniestros no cubre?

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Las viviendas son una de las posesiones más valiosas que tenemos, por lo que un seguro de hogar es la única forma de asegurarnos nuestra tranquilidad. En España, el 62% de las viviendas ya están aseguradas

El seguro de hogar, a pesar de que en España no es obligatorio, es una garantía que permite estar preparado ante imprevistos que puedan ocurrir en las casas como inundaciones, incendios o robos.

Sin embargo, a pesar de que el seguro de hogar garantiza la mayoría de los siniestros, existen ciertos casos en los que la póliza no otorga cobertura, y hay que tenerlo en cuenta a la hora de contratarla, ya que ni las denominadas de “gama alta” ofrecen cobertura en determinados casos, por ejemplo:

∙       Daños por agua: si la vivienda ha permanecido deshabitada un tiempo prolongado, que puede variar en función de la compañía aseguradora, no quedarán cubiertos los siniestros ocasionados por la omisión del cierre de llaves de paso.

∙       Robo de dinero metálico y joyas: en el caso de que la vivienda permanezca un tiempo deshabitada, que puede variar en función de cada entidad, el seguro de hogar no cubre el robo de estos bienes en estos casos. La única excepción es que el dinero o las joyas se encuentren en una caja fuerte, algo que casi nunca sucede ya que se estima que en España las casas que cuentan con una no llegan ni al 10%.

∙       Daños por humo: aunque en algunas compañías de seguros de hogar sí se tiene en cuenta este aspecto, en otras se excluyen los daños que se produzcan por humo en locales o instalaciones distintos a los bienes asegurados. Es decir, si se produce una concentración de humo en el hogar procedente de otra vivienda, el asegurado tendrá que asumir los gastos de la limpieza, pintura, etc.

Estos son algunos casos que hay que tener en cuenta a la hora de escoger un seguro de hogar que hay en el mercado, y es recomendable escoger una póliza que proporcione una cobertura lo más amplia posible para evitar sorpresas.


(Enlace al artículo original)