Fuente: Habitaclia – Boletín 530
Uno de los mayores temores de los propietarios que tienen alquilada una vivienda es que se produzcan impagos. Es decir, que llegue el momento en que el inquilino no puede hacer frente al pago del alquiler porque se ha quedado sin trabajo o pasa por dificultades económicas. Los propietarios también se sienten perjudicados por el real decreto que prorrogó la subida máxima del 2 % de los alquileres hasta el 31 de diciembre de 2023. Y a esto hay que añadir la futura Ley de Vivienda, que regulará los precios del alquiler.
De ahí que muchos propietarios hayan decidido tomar nuevas decisiones, como por ejemplo, poner a la venta sus inmuebles, pasarse al alquiler vacacional o subir el precio del alquiler dos veces al año. Pero, ¿se puede hacer? El propietario de un inmueble puede subir con total libertad el precio del alquiler? ¿Hay que avisar a los inquilinos? Veamos.
¿Se puede subir el alquiler sin previo aviso al inquilino?
Esta y otras cuestiones relacionadas con precios, incrementos y condiciones están reguladas por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Por tanto, para saber si el propietario puede subir el alquiler sin avisar al inquilino hay que acudir a esta legislación vigente. Es cierto que los propietarios pueden subir el alquiler a los inquilinos, pero no siempre y de cualquier forma.
Se puede subir el precio del alquiler al renovar el contrato.
Si las partes se ponen de acuerdo en renovar el contrato de alquiler, el propietario puede aprovechar este momento para subir el precio del arrendamiento. Para hacerlo correctamente hay que renovar el contrato y dejar sin efecto el anterior. En el mismo se indicará claramente el importe de la nueva renta.
Como ves, en este caso el arrendatario no puede subir la renta sin haber llegado a un acuerdo antes con el propietario, lo que lleva implícito el aviso y, por supuesto, la negociación.
El propietario puede subir el alquiler cada año con el IPC.
Otra razón por la que el propietario puede subir el alquiler al inquilino es el aumento del IPC. Es cierto que no se trata de una decisión obligada, pero en la mayor parte de contratos del alquiler el IPC se usa para actualizar las rentas. De este modo, el propietario podrá incrementar el alquiler con el IPC siempre y cuando se haya cumplido un año de contrato. No obstante, hay que tener en cuenta que con el decreto ley del Gobierno, en 2023 el alquiler no podrá subir más de un 2 %.
Este valor de referencia está indicado en la web del Instituto Nacional de Estadística (INE), aunque también puedes usar la calculadora del organismo. Aquí solo tienes que indicar un periodo y la renta a actualizar y obtendrás la renta actualizada y la tasa de variación. El valor a usar siempre debe ser el de dos meses previos a la actualización y el propietario tiene que avisar al inquilino con una antelación mínima de 30 días.
Pongamos un ejemplo. Para un contrato de alquiler firmado en marzo de 2022, la renta del alquiler podría incrementarse en marzo de 2023, pero con el valor del IPC actualizado dos meses atrás. Para una renta de 500 euros, la tasa de variación sería del 5,9 %, de modo que el nuevo precio del alquiler subiría hasta los 529,50 euros.
Subir el alquiler si se han realizado mejoras en la vivienda.
En caso de que el arrendatario haya realizado obras de mejora, cinco años después de la primera firma del contrato (o siete, si el arrendador es persona jurídica), tendrá derecho a elevar la renta anual en la cantidad que resulte de aplicar el capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento en que se terminaron las obras en tres puntos. El incremento, en todo caso, no puede exceder el 20 % de la renta vigente en ese momento.
A la hora de realizar el cálculo, eso sí, será imprescindible descontar las subvenciones públicas que se hayan obtenido para realizar la obra de mejora en cuestión.
¿Cuándo no puede incrementarse el precio del alquiler?
Del mismo modo que la LAU contempla aquellos casos en los que sí puede incrementarse el precio del alquiler, incluye algunos supuestos en los que esto no es posible. Veamos cuáles son.
Cuando el contrato de alquiler no contemple que se incrementará el alquiler.
Si en el contrato firmado por inquilino y propietario no existe ninguna cláusula en la que se indique que la renta del alquiler se incrementará, en ningún caso podrá hacerse. Si se especifica que puede subirse, pero no se indica el índice que debe emplearse, se entenderá que debe usarse por defecto el Índice de Garantía de Competitividad (IGC). Sea como sea, el incremento que se aplique nunca puede superar el valor del IPC.
Cuando el propietario no ha avisado al inquilino con al menos 30 días de antelación.
Otra causa por la que puede tumbarse el incremento de una renta del alquiler tiene que ver, precisamente, con el hecho de que no se haya avisado al inquilino con al menos 30 días de antelación. El propietario de la vivienda tiene que hacerlo por escrito, siempre y cuando la posibilidad de la subida se contemple en el contrato de arrendamiento.
Si el propietario no ha hecho ninguna obra de mejora en la vivienda.
Te hemos indicado anteriormente que si el propietario ha realizado obras de mejora en la vivienda, tendrá derecho a incrementar el precio del alquiler, sin superar nunca el 20 % la renta actual. Si estas obras no se hecho, lógicamente, no habrá nada que justifique subir el alquiler.
En resumen, como ves, avisar al inquilino en caso de querer subir el alquiler es imprescindible, con al menos 30 días de antelación y por escrito. Además, en caso de que ambas partes quieran renovar el contrato, también será precisa y conveniente la negociación.
FUENTE: Habitaclia.
Información recopilada por Niklauss.
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